Einkünfteerzielungsabsicht: Vorsicht bei Übertragung innerhalb der Fünfjahresfrist!

Mit der Vermietung und Verpachtung von Grundstücken und Gebäuden erzielen Sie steuerpflichtige Einkünfte, die in Ihrer Einkommensteuererklärung zu berücksichtigen sind. Die Berücksichtigung setzt jedoch voraus, dass Sie Ihre Tätigkeit mit der Absicht ausüben, Einkünfte zu erzielen - dass Sie mit dem Vermietungsobjekt also nachhaltig Gewinne erzielen wollen. Bei einer auf Dauer angelegten Vermietungstätigkeit haben bislang sowohl die Finanzverwaltung als auch die Rechtsprechung eine Einkünfteerzielungsabsicht unterstellt - selbst wenn sich über längere Zeiträume Werbungskostenüberschüsse ergeben hatten.

Nun hat der Bundesfinanzhof allerdings entschieden, dass es gegen die Einkünfteerzielungsabsicht spricht, wenn Sie ein bebautes Grundstück innerhalb eines engen zeitlichen Zusammenhangs - von in der Regel bis zu fünf Jahren - mit der Anschaffung oder Herstellung wieder veräußern. Dies gilt selbst dann, wenn Sie Ihre vermietete Immobilie in diesem Zeitraum an eine gewerblich geprägte Personengesellschaft veräußern, die die Vermietung fortführt und an der Sie selbst beteiligt sind.

Hinweis: Es bleibt abzuwarten, wie die Finanzverwaltung auf dieses für Sie als Vermieter oder Verpachter nachteilige Urteil reagiert.

Grunderwerbsteuer: Ist die Ermittlung der Bemessungsgrundlage verfassungswidrig?

Die Grunderwerbsteuer ist eine Verkehrsteuer und steht ausschließlich den Bundesländern zu. Gerade in Zeiten knapper Kassen rückt sie zur zusätzlichen Finanzierung der Länderhaushalte in den Fokus der Landesfinanzbehörden. Der Steuersatz beträgt derzeit je nach Bundesland zwischen 3,5 % und 5 %. Die grunderwerbsteuerliche Bemessungsgrundlage bestimmt sich grundsätzlich nach der Gegenleistung, also in der Regel dem Kaufpreis. In Ausnahmefällen - insbesondere bei Grundstücksübergängen aufgrund von Umwandlungen sowie Anteilsvereinigungen oder -übertragungen - bestimmt sie sich wiederum nach den Grundbesitzwerten.

Bereits in der Vergangenheit hatte das Bundesverfassungsgericht (BVerfG) die Verfassungsmäßigkeit dieser Werte für die Erbschaft- und Schenkungsteuer beanstandet. Nun hat der Bundesfinanzhof (BFH) das BVerfG angerufen, da die BFH-Richter bezweifeln, dass der Ansatz der Grundbesitzwerte, die nur noch für die Grunderwerbsteuer maßgeblich sind, als Ersatzbemessungsgrundlage verfassungsgemäß ist.

Hinweis: Es bleibt abzuwarten, wie das BVerfG über die Vorlage entscheiden wird. Gleichwohl sollten entsprechende Vorgänge und Steuerbescheide offengehalten werden. Es empfiehlt sich, betroffene Steuerbescheide mit Einspruch anzufechten und das Ruhen des Verfahrens unter Hinweis auf das anhängige Verfahren vor dem BVerfG zu beantragen.

Grundsteuer: Einsprüche wegen strittiger Bemessungsgrundlage können jetzt ruhen

Als Eigentümer eines Hauses oder einer Wohnung können Sie Ihre Grundsteuerfälle ab sofort mit Verweis auf die umstrittene und möglicherweise veraltete Bemessungsgrundlage für die Kommunalabgabe offenhalten. Dabei gehen die Finanzämter auf zwei verschiedenen Wegen vor:

  1. Einsprüche, die sich gegen die Einheitswertfeststellung oder den Grundsteuermessbescheid richten, können ruhen, sofern sich dieser Rechtsbehelf auf eine beim Bundesverfassungsgericht anhängige Verfassungsbeschwerde beruft.
  2. Anträge auf Aufhebung der Einheitswerte oder Grundsteuermessbeträge werden mit Zustimmung des Antragstellers ausgesetzt. Dies hat den Vorteil, dass die Verjährung der Festsetzungen bis zur Entscheidung gehemmt wird. Bestehen Sie auf einer sofortigen Entscheidung über Ihren Antrag, wird dieser abgelehnt und ein anschließend gegen die Ablehnung gerichteter Einspruch ruht dann ebenfalls.

Für Sie als Immobilieneigentümer kann es sich lohnen, durch einen Einspruch mit Verweis auf das in Karlsruhe anhängige Verfahren unter Angabe des Aktenzeichens auf Prozesse Dritter aufzuspringen. Dann ist nämlich keine eigene Begründung erforderlich. Bei positivem Ausgang besteht die Aussicht auf eine Rückzahlung zu viel gezahlter Grundsteuer - und höher als bisher wird sie nicht. Denn im Fall einer sogenannten Verböserung ist eine Rücknahme des Einspruchs noch möglich.

Hintergrund für die Verfassungsbeschwerde ist der Umstand, dass für die Grundsteuer immer noch die Einheitswerte aus dem Jahr 1964 - und in den neuen Bundesländern sogar die Wertverhältnisse von 1935 - herangezogen werden. Dies hat der Bundesfinanzhof für Festsetzungen nach dem 01.01.2007 als verfassungsrechtlich höchst zweifelhaft eingestuft, weil die Berechnung nicht mehr mit dem allgemeinen Gleichheitssatz im Grundgesetz vereinbar ist. Außerdem sind die Einheitswerte für die Erbschaft- und Schenkungsteuer bereits 1996 abgeschafft und seither durch marktgerechtere Ermittlungsmethoden ersetzt worden.

Hinweis: Die Finanzverwaltung gewährt jedoch keine Aussetzung der Vollziehung, so dass Sie die Grundsteuer zunächst trotz ruhenden Einspruchsverfahrens in unveränderter Höhe weiterzahlen müssen.